drflyer (drflyer) wrote,
drflyer
drflyer

Category:

Экспертное сообщество про реновацию



Потенциал столичных намерений захватывает дух – речь идет о переселении полутора миллиона человек из 25 млн. м2 жилья или и 8 тысяч пятиэтажных домов старых серий. Сторонников ликвидации – много, противников – не меньше.
Не обошли тему и московские архитекторы. В рамках фестиваля «Золотое сечение», Союза московских архитекторов, на круглом столе ряд ведущих экспертов выразил своё мнение о ситуации с этим жилым фондов, вокруг которого началась настоящая инвестиционная и законодательная борьба.
Мы представляем вашему вниманию статью по материалам круглого стола с участием Святослава Миндрула, руководителя «Моспроекта», вице-президента Союза московских архитекторов, лауреата Государственной Премии России, заслуженного архитектора России, Сергея Гнедовского, вице-президента Союза архитекторов России, заслуженного архитектора России, члена-корреспондента Российской академии архитектуры и строительных наук, а также Юрия Эйхина – московского эксперта по жилищной политике.

Святослав Миндрул. Пятиэтажная история

Эксперименты по созданию массовой технологии жилья начались в конце 20-х годов прошлого века во многих странах. С 30-х годов началась разработка необходимых для такого строительства заводских технологий. В 40-е годы в Москве появилось первое блочное здание - шестиэтажный Ажурный дом на Ленинградском проспекте.

Пятиэтажное блочное каркасное здание впервые построили в 1949 году - на Хорошевском шоссе. Его инженером стал будущий главный строитель хрущевок – Виталий Лагутенко. В конце концов, предпочтение было отдано бескаркасному методу строительства. Архитекторы опирались на зарубежные разработки: французский создатель панельного домостроения Раймон Камю трижды приезжал в СССР по приглашению правительства, в результате чего у компании Camus купили лицензию на схему массового производства бетонных изделий.

Финальной точкой «блочного» процесса стало создание проекта домов серии К-7 (К — «каркасный»), разработанного Виталием Лагутенко. Это было четырехсекционное пятиэтажное здание без подвала, предельно простое с точки зрения изготовления. Его было легко собирать и монтировать без раствора. При этом для строительства требовалось всего 20 наименований изделий, а возводился дом параллельно с работой бригад сантехников, электриков, штукатуров и маляров, которые трудились в 3 смены.

В итоге на создание каждой пятиэтажки требовалось всего … 12 дней. Уже в 1954 году ЦК КПСС и Совет министров СССР приняли постановление «О развитии производства сборных железобетонных конструкций и деталей для строительства», после чего в стране построили 402 завода и 200 индустриальных площадок полигонного типа. Производственный цикл К-7 оказался крупнейшим в истории советской промышленности.
К-7 был выбран как самый дешевый в изготовлении образец. В проекте было заложено пять этажей - это максимальная, с французской точки зрения, высота многоквартирного жилого дома без лифта и мусоропровода. Переигрывать этажность не стали.

Виталий Лагутенко считается автором "хрущевки", так как он разработал рабочую документацию к французскому проекту пятиэтажки, опубликованному в Architecture d’Aujourdui. Поскольку речь шла о промышленном изделии, и никто не относился к нему как к архитектуре, идея просто проанализировать западные образцы и взять лучший не казалась сколько-нибудь странной - таким же образом в СССР поступали во всех отраслях.

Пятиэтажки выглядели просто, но решали вопрос жилья для десятков тысяч людей. При этом подчеркивалось, что это временный проект - «до наступления коммунизма в 1980 году». Эксплуатационный срок пятиэтажки составляет в среднем 50 лет.

Ресурс этих домов был рассчитан не на 25 и не на 50 лет, а на 100 лет. Поскольку пропущено два периода капитального ремонта, который нужно проходить через каждые 25 лет, эти дома сегодня находятся в запущенном состоянии.

Но, тем не менее, исследования показали, что уровень капитальности, то есть основные несущие конструкции – фундамент и стены, перекрытия данных зданий еще очень крепки. Благодаря этому фактору, если поменять коммуникации и поменять инженерное обеспечение, поменять балконы на лоджии (что вполне реализуемо технически), такие пятиэтажки можно не просто модернизировать, а достраивать 4-5 этажей, менять планировочные решение, добавлять лифт, мусоропровод, консьержку и все остальные атрибуты современного жилья.

И в этой связи у меня вызвало удивление то, что было принято иное, радикальное решение. Здесь мы попадаем в терминологическую ловушку. Снос пятиэтажек подается под соусом необходимости решения жилищной проблемы и развития т.н. «социального жилья».

Но! У нас по-прежнему нет конкретизированного понятия «социальное жилье» и «жилищная проблема». Если учитывать все параметры, то «социальное жилье» – это то самое типовое строительство, типовое жилье, к которым относятся и «хрущевки» и большая часть т.н. современного жилья. И в этом смысле строить социальное жилье бессмысленно.

Получается парадоксальный вывод – если решать жилищную проблему в смысле развития общества, то нам как раз необходимо строить жилье более высокого класса для того, чтобы люди, имеющие типовое жилье, имели возможность улучшить свои жилищные условия за счет доплаты.

А освобождающиеся типовые дома реконструировать или капитально ремонтировать, заселяя их теми группами общества, которые государство должно обеспечить жильем (военнослужащие, дети-сироты и так далее).

И тогда у нас появляется целенаправленное решение жилищной проблемы – мы улучшаем жилищный фонд, не строя опять эти бесконечные клетки, взамен сносимых пятиэтажек.

Сейчас в мире нигде не строятся банальные многоэтажные жилые дома, это считается вообще каменным веком – французы, например, еще в 1957 году отказались от этих технологий, передав их в СССР.

К концу 1980-х годов, когда Михаил Горбачев провозгласил жилищную программу, выяснилась очень важные вещи – типовое строительство в том виде, в котором оно существовало десятилетиями, не решало, а только усугубляло решение жилищной проблемы. Усугубляло именно за счет того, что эти типовые квартиры были чрезмерно малы, люди начинали покупать дачи, строить гаражи, стеклить лоджии, копать во дворах погреба и так далее – происходила хаотичная застройка города. И основой этой хаотичной застройки были маленькие типовые квартиры.

В этом смысле возвращаться назад – это очень серьезный и роковой шаг в прошлое, который имеет ряд больших инфраструктурных и технических ограничений. И вот почему.


Московский мэр поставил задачу снести старые дома и построить новые. Это довольно легко, если мы можем позволить себе единовременно освободить большие пространства. В этом случае можно четко рассчитать все внутриквартальные сети и инженерные коммуникации, сделать проект застройки и начинать строить.

В Москве в большинстве районов нет свободных территорий. Если нет свободных территорий, то начинается система волнового переселения, с которой я имел честь много работать.

Что это из себя представляет. Итак, есть территория, на которой находится 40 пятиэтажных жилых домов. «Моспроект» разрабатывает проект застройки с волновым переселением. Префектура или город выделяет на совершенно другом участке определенное количество жилья, которое позволит переселить первые два дома, находящиеся с краю. Людей уговаривают: «Вы получите новое комфортное жилье. Да, конечно, это не Севастопольский район, это не бульвар, это не ваша привычная речка, это не привычное место работы, это не ваш рынок». Но принципы советского человека, российского гражданина немного другие, чем в Европе или в Америке. Там люди переселяются ментально легче, без кардинальных изменений условий, мы же «прирастаем» к месту, у нас есть «малая родина» - это в менталитете россиянина. И люди старшего поколения никогда не ругали свои убогие коммунальные квартиры, потому что это тоже был кусочек малой родины.

Люди не хотят переселяться, потому что они должны переселиться туда, где есть бульвар, парк, детский сад, школы, чтобы там было благоустроено, и самое главное – было место работы или удобная логистика до нее добираться.

Ладно, переселили. Снесли два дома. Строим на этом месте новые. Но это уже не просто, потому что через это место могут быть вводы коммуникаций для всего остального квартала. Следовательно, придется сделать временные сети для обеспечения вот этих оставшихся 38-48 жилых домов. После этого строятся два новых дома.

Допустим, потом еще четыре дома переселяется. Опять же, на оставшуюся систему с новыми домами (а это уже совсем другое количество площадей и жителей) нужно делать расчеты на детские сады и школы, по-другому считать весь соцхозбыт, а самое главное – инженерию. Как обеспечить этот квартал, в котором все уплотнено. А коэффициент строительства 1 к 3, то есть иначе просто экономически невыгодно использовать эту землю - если мы не дадим плотность выше, чем существующая. У нас было 7-8 тысяч квадратных метров на гектар, а сейчас меньше 25 тыс.м2/га и не делают. Да, площадь можно довести и до 40, но это уже джунгли. Не среда, а настоящее гетто. Поэтому в этом районе дикое количество проблем.

Поэтому эта проблема многоступенчатая и, мягко говоря, достаточно сложно решаемая.

На мой взгляд, самый главный вопрос: «Ради чего мы это делаем?», «Сделаем ли мы новое качество среды или поставим людей в очень плотную среду, в очень сложное положение и сделаем среду, которая окажется им не нужной?»


Как отметил в своем комментарии Сергей Гнедовский, вице-президент Союза архитекторов России, заслуженный архитектор России, член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук: «…Сама идея сноса пятиэтажек родилась не в этом году, а готовится довольно давно. И сейчас мы просто видим развязку всего процесса.

В целом, по оценкам Минского института жилища имени Атаева стоимость сноса одного квадратного метра пятиэтажки составляет около 300 долларов США. Согласно нашим расценкам эта цифра – примерно 5 тысяч рублей. Даже если умножить 25 млн. квадратных метров пятиэтажек на 5 тысяч рублей мы получим очень приличную сумму.

Второй аспект, который возникает в связи со сносом. То, что будет снесено, нужно утилизировать, то есть вывести за город - переработать или закопать. И это все на фоне того, что 2017 год в России объявлен «годом экологии». Тем не менее, верховная власть такую задачу – по сносу, ставит. Но в Подмосковье нет места даже для бытовых отходов, а тут миллионы кубометров отходов строительных. Это громадные проблемы, о которых никто не задумывается.

И как только мы начинаем складывать все ключевые составляющие, то приходим к единственному выводу – скорее всего, по моим ощущениям, 25 млн. квадратных метров или 8 тысяч пятиэтажек не может быть снесено по определению.

Кстати, нигде в мире так не делается. Вся демократическая Европа: Германия, Венгрия, Финляндия, Польша, там, где в свое время наплодили подобного жилья, его не сносит. При том, что обеспеченность жильем в этих странах в 2-3 раза выше российского уровня. Например, в Германии бывшие пятиэтажки отдали коммерсантам за сущие копейки, включая землю. Инвесторы эти дома реконструировали, надстроили мансардные этажи, снесли балконы, поскольку это, действительно, слабое место пятиэтажек, и сейчас это престижное жилье. В центре Берлина стоят пятиэтажки, и люди там прекрасно себя чувствуют. В этих домах комфортно жить.

Отмечу, что наши власти всегда и во всем ориентируются на опыт западной цивилизации. Но почему именно в этом вопросе идут в противоположном направлении».


Юрий Эйхин, эксперт по жилищной политике: «Властями преследуется совершенно конкретная и определенная цель – замещение занятых пятиэтажками территорий, достаточно благоустроенных, удобно расположенных, привлекательных - на объекты большей коммерческой отдачи.

Для начала этот процесс запускается строительством одного-двух дешевых панельных домов для первичного расселения граждан. А дальше начинается «разборка»: жителю предоставляется на усмотрение некая квартира, и он все-равно пойдет жить туда, куда скажут, даже если он не согласен. А куда скажут? Вероятнее всего – в Новую Москву, потому что там стоят непроданные квартиры на 7 млн. квадратных метров. Следовательно, надо начать движение.

Таким образом, мы имеем запуск движения освоения пустующих возведенных площадей с одной стороны и расчистку площадок под строительство более дорогого жилья для продажи более активным (обеспеченным) слоям населения. Мы имеем дело с некой коммерческой программой, которая реализуется под видом решения социальных проблем, и она реализуется достаточно резко и интенсивно, потому что это деньги, это бизнес.

В итоге мы получаем не просто новые многоэтажные дома, которые впоследствии становятся проблемными. На этих территориях формируются районы с равной социальной средой – некие резервации.

Вопрос – а станут ли новые районы лучше благоустроены? Я думаю, что они проиграют от этого, потому что строящиеся дешевые панельные дома по принципу наибольшей плотности на отведенном участке земли. Плотность достигает невероятных размеров, и эта среда становится лишенной эстетических качеств, потому что это машина для жилья - ячейки, соты.

И если говорить о некой среде, гуманизации среды, об отношении пространства и человека, об отношении высотности застройки, зелени и застроенных территорий, то есть тех градостроительных принципов, которыми мы руководствуемся и которыми оперирует архитектура, то этого не будет.

Когда мы подлетаем к Москве, то видим плотные острова 17-24 этажных застроек, которые, по сути, являются бетонными каменными колодцами. При этом социальная сфера, объекты социального обслуживания уходят на второй план. Они там появятся рано или поздно, но сейчас это некое пространство для ночлега. Если данную застройку рассматривать как явление архитектуры, то это антиархитектура.


источник


Tags: 2017, коррупция, москва, реновация, собянин
Subscribe

  • Трое врачат

    Трое врачат про Навального врали, но один сильно огорчился и их осталось двое. Двое врачат помчались в лес на квадриках резвиться, но кто-то из…

  • Пустили козла в огород

    Спикер Госдумы Вячеслав Володин поручил заняться подготовкой экспертного заключения по ситуации с пальмовым маслом. Об этом он сообщил в своем…

  • Мудаки

    Если ты снесёшь дом, которому более 100 лет, то дело о вандализме не возбудят. А если ты нарисуешь на будке красивую картинку, то дело о…

promo drflyer january 1, 2017 00:01
Buy for 100 tokens
Сфера недвижимости – одна из тех областей, которая рано или поздно ставит вопросы абсолютно перед любым человеком. Одинаковых сделок не бывает. Каждая сделка с недвижимостью имеет свои юридические нюансы, учет которых совершенно необходим на предпродажной стадии во избежание крупных временных и…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments